JURIDISCHE DOCUMENTEN IN SPANJE, Barcelona Houses

De "Arras"

Een voorschot wordt betaald wanneer een "arras" contract is ondertekend. Het is standaard, dat een aanbetaling van 10 procent direct wordt besteed aan het verzekeren dat de koop doorgaat, in principe.

Met een ondertekend "arras contract", kan een partij echter weigeren om door te gaan met de deal. Echter, de koper zal zijn storting verliezen of de verkoper zal het dubbele van het bedrag van de storting af moeten staan.

Alle relevante verkoop details zijn reeds opgenomen in dit contract. Ook een datum en een plaats met de notaris zijn opgenomen.

Contrato de Compraventa
Anderzijds kan een contract, genoemd verkoop & aankoop Contract (Contrato de Compraventa), worden overeengekomen en ondertekend. Dit wordt meestal toegepast bij nieuwbouw. Een dergelijke (pre)-overeenkomst, ondertekend tussen verkoper en koper, is voor beide partijen bindend.

Als een ondertekend contrato niet wordt doorgezet via de Notaris kan de andere partij juridisch vervolgd worden.

Dat laatste is voor geen van beide partijen erg aantrekkelijk, omdat een juridische procedure lang kan duren. Daarom is een Arras vaak een effectieve, praktische overeenkomst, bij koop van huis of appartement.

Wanneer zijn contracten/overeenkomsten geldig.

Het contract is geldig als het is ondertekend door zowel de verkoper en de koper. De Barcelona Houses makelaar, kan eventueel ondertekenen namens de verkoper of koper, maar alleen met een notariële volmacht (een zogenaamde poder). De makelaar zal er in ieder geval op toezien dat de noodzakelijke clausules, inclusief die voor betalingen van voorschot, de Arras en de Commissie, correct zullen zijn ingevoerd in de tekst van de contracten.

Vóór de ondertekening van een contract, dient men het volgende te controleren

Bewijs van eigendom

Om er zeker van te zijn dat de verkoper daadwerkelijk de eigenaar van het opgegeven vastgoed is, dient het bewezen te worden, met een certificaat (certificación) van de Registro de la Propiedad in Spanje, Barcelona, Madrid, of een andere stad

Het is relevant om te controleren dat de eigendom is opgenomen in de Registro. De kopers en verkopers moeten naar behoren worden geïdentificeerd.

Over kosten

Kosten omvatten: schulden, lasten, rechterlijke bevelen die zijn geregistreerd. Ofwel bijvoorbeeld: censos; usufructos, limitaciones; hipotecas; multas, embargo's en andere.

Ook kan het zijn dat sommige onbetaalde belastingen nog niet zijn opgenomen in de Registro. De advocaat kan dit controleren bij de Hacienda (Ministerie van Financiën); het Ayuntamiento en anderen, zoals bijvoorbeeld de provinciale Recaudación, om ervoor te zorgen alles volledig is betaald.

De notaris

De notaris dient er voor te zorgen dat er een nieuwe "nota simple", op de dag dat de nieuwe verkoop documenten zullen worden ondertekend, aanwezig is. Dat wil zeggen, wanneer de overdracht/overeenkomst formeel geschiedt.

Toegestane kopie van de Escritura Publica

Deze kopie is aangevraagd bij het Register. In de tussentijd, heeft een oudere, toegestane kopie van de Escritura Publica, aangetoond wat de verkoper verkoopt.

De escritura is de titel, met een aantal exacte details van de eigenaar, een beschrijving van het vastgoed, maar niet de definitieve beschrijving, die wordt gedaan door het Catastro.

Als er geen stempel op staat, dan heeft de nieuwe koper een fiscale kwestie, die eerst dient te worden opgelost.

Controleren dat belastingen werden betaald door de verkoper

Net voordat u registreert is het nodig om de transactie belasting die wordt vermeld op de escritura, te betalen. Dat wil zeggen: (x %) overdrachtsbelasting (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), of (x %) BTW (IVA) en (x %) zegelrecht (Impuesto sobre Actos Juridicos).

Helaas, in sommige gevallen kiezen mensen ervoor om niet te registreren en aldus geen belasting te betalen.

Registreren, door de nieuwe eigenaar, vereist betaling van belasting bij deze transactie. Echter, het niet laten registreren verhoogt het risico dat andere heffingen kunnen worden geregistreerd die in rang voor gaan. Daarom wordt hier voorgesteld dat de notaris wordt verzocht om onmiddellijk te registreren, dat wil zeggen per e-mail; per fax en om hiervan een bevestiging te krijgen.

Registratie en betaling van belasting moet worden gedaan in Catalunya, de Comunidad Autónoma waar de goederen zich bevinden. Belastingen dienen te worden betaald bij de Liquidadora de Impuestos Oficina, AGÈNCIA TRIBUTÀRIA DE CATALUNYA - OFICINA LIQUIDADORA - REGISTRE MERCANTIL DE BARCELONA. De escritura wordt dan verzonden naar het Registro. Een advocaat, gespecialiseerd in deze zaken, is zeker van nut.

Als de notaris een " Gestor "(vertegenwoordiger) heeft, zal hij dat kunnen laten regelen voor u, op uw verzoek. Ook kan de bank, als die erbij betrokken is, u van hulp zijn.

Lokale onroerende heffing

De advocaat controleert of de betaling goed is verricht.

In het geval de impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), onbetaald is, zal de vordering vervolgens worden verbonden met het vastgoed/finca's. Zorgt u ervoor om te controleren, dat u geen aansprakelijkheid oploopt voor niet-betaalde belasting die aan u kan worden doorberekend.

Bewijs van betaling- van IBI

De Referencia Catastral en ook de valor catastral worden hier genoemd.

Registro de la Propiedad is betrokken op het eigendom; de Catastro is meer betrokken op het vastgoed.

Nieuw vastgoed
In het geval u nieuw hebt gekocht, zal het uw verantwoordelijkheid zijn dat alles correct is geregistreerd.

Certificación Catastral
Dit bevat de rechtsgeldige beschrijving van het vastgoed. Het biedt een register van de geschatte waarden, ook voor fiscale redenen. Het bestaat uit een beschrijving van de locatie en eigenschappen/kenmerken; een plan.

In het geval u in een verstedelijking koopt (Urbanisation) zijn er specifieke kwesties, waarvoor gedetailleerd onderzoek en controle nodig is.

Het onderwerp is echter te gedetailleerd om hier te worden besproken.

Ley de Costas

Als een eigenaar van een gebouw niet over de noodzakelijke goedkeuring en vergunningen beschikt, ondervindt een koper waarschijnlijk problemen wanneer hij/zij probeert te registreren.

De lokale autoriteiten kunnen in een slecht scenario, besluiten om af te laten breken.

Daarom controloleert een koper dat het pand is gebouwd in overeenstemming met de Ley de Costas. Deze wet machtigt de autoriteiten immers tot het beperken van het bouwen, tot 100 meter van het strand. Verder is er een zona de influencia , verder het binneland in. Het is belangrijk dat een advocaat vaststelt dat nieuw vastgoed, gebouwd sinds 1988, in overeenstemming is met deze wet.

Als het gebouw werd gebouwd laat in de tachtiger jaren, in de buurt van de kust, of zelfs ook nog later, is het verstandig om te controleren dat een bepaald certificaat (certificado de fin de obra) en een ander certificaat (licencia de primer occupación) zijn uitgegeven. Deze documenten zijn normaal gesproken verkregen via de lokale Ajuntamento.

De eigenaar is een offshore bedrijf

Offshore eigendom belasting is vereist.

Zie de betaling(en) van de jaarlijkse belasting, wanneer de verkoper eigenaar is van het gebouw, door middel van een offshore onderneming'

Aldus de juridisch adviseur.

Het bovenstaande is een vrijblijvende samenvatting van een praktische gang van zaken bij koop verkoop.

Specialistische jurische advies kan aangevraagd worden in Spanje, Barcelona, bij het voorkomen/oplossen van bepaalde juridische vraagstukken, of bij het geven van een juridische opinie. Barcelona Houses, Nederlandse makelaar in Barcelona, kan u daarbij begeleiden en assisteren.